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界面新闻编辑 | 李慎
岁末年初，房地产行业不断传来好消息，多家房企的债务重组取得新进展。
1月21日晚间，融创中国（01918.HK）发布公告称，融创房地产十笔债券的重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过。这也意味着，融创中国境内债重组整体宣告成功。
界面新闻此前报道，此次融创重组的境内公开债，十笔债券存续金额共154亿元，债权人众多，并且涵盖个人、私募、银行、信托等多个类型，于2024年11月27日公布境内债二次重组方案。
针对这种情况，融创打出了“降债、转股、展期、降息”组合拳，提供包括现金要约收购、债转股票/股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四个选项，可供债权人灵活选择。
据了解，就融创而言，该方案预计可削降超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。
具体来看，如在“现金要约收购”选项中，融创按每张债券面值20%的价格发起现金要约购回，现金总金额不超过8亿元，方案接纳债券本金上限40亿元，预计最高降债40亿元。
在“股票及/或股票经济收益权兑付”选项中，通过向特殊目的信托增发特定数量的股票，人民币100元债券对应融创股票13.5股，预计新股总发行5亿股，预计最高降债37亿元。
“以资抵债”选项系设立服务型信托，债券持有人享有其控股子公司所持有的特定资产收益权，标的债券每100元面值受偿金额35元人民币，预计最高降债30亿元。
下一步，融创将安排债券持有人，就其持有的债券在重组方案选项中进行选择、分配。
分析人士称，“融创是行业里第一个真正意义上完成境内债重组的房企，立足在让企业主体真正恢复的同时，又最大程度照顾到各方利益，方案新颖、用时很短，对行业推进债务重组具有一定的借鉴意义。”
一名出险房企内部人士也认为，融创作为首家完成境内债化债重组的案例，也算为其他面临债务困境的房企提供了可借鉴的途径。“其方案也算兼顾到各方债权人的利益，而且本身融创资产底盘还算扎实，对债权人来说，融创也是未来还能活下去的少数民营房企之一。”
而且，从方案公布到重组完成，融创仅用了50余天。
中指研究院企业研究总监刘水认为，融创化债如此迅速的优势主要在于，拥有较多优质资产，融创布局城市基本是一、二线核心城市，一、二线房地产市场较有韧性，这些资产相对较为优质。
其次，融创在积极进行化债，自救积极。据知情人士透露，考虑到目前市场情况并未达到此前预期，融创近期正在寻求更全面的境外债综合解决方案。
“随着境内境外化债工作的持续推进，融创将甩开包袱轻装上阵，从整体上优化公司资本结构，增强抗风险能力，为后续恢复生产经营奠定有利条件。”知情人士表示，越来越多的出险房企在化债时也会选择借鉴融创的方案。
刘水指出，融创另一大优势则在于其仍保持较强的经营开发能力，2024年上海的融创外滩壹号院二期热销，三次开盘三次售罄，总销售额高达约215亿元，表明市场对融创的产品和经营开发能力仍然比较认可。
不仅如此，1月12日，作为2025年全国高端市场首批入市的项目，由中信、新湖、融创三方在上海核心风貌区联合打造的上海壹号院二批次开盘，实现销售额66亿元，实现去化率超96%，也显示出融创在市场的品牌认可度。
据界面新闻了解，2025年内，该项目还将陆续推出200余套高层和总价过亿的风貌合院产品，总货值近200亿元。
公开信息显示，截至2024年中，融创未售土储货值约1.23万亿元，其中一、二线城市占比近七成。在业内看来，大量优质资产在手，融创经营业绩的稳健恢复也值得期待。
不仅仅是融创，2025年以来，已有多家房企债务重组迎来新进展。
以境外债重组为例，1月9日，碧桂园发布公告称，公司境外债务重组提案的关键条款，已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识，如果该重组提案得以落实，将使公司实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元。
还有龙光，1月6日宣布，已就境外债整体重组方案的条款与若干境外债权人达成一致，整体重组方案将涉及注销境外债务，以换取各境外债权人有权选择包括现金支付、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据等多个选项。
不过，在市场仍处于深度调整的背景下，房企2025年的债务压力依然不小。
克而瑞分数据显示，2025年房企债务到期规模甚至要高于2024年，达到5257亿元；其中2025年第三季度为偿债高峰，到期规模约1574亿元。
房企方面，也有不少房企的债务重组并不十分顺利。以正荣地产为例，2025年1月1日，公司宣布，境外债务重组支持协议已失效。
此外，还有部分企业遭清盘呈请，化债之路漫长。如时代中国的清盘呈请被延后至2025年1月27日，还有弘阳地产的清盘呈请聆讯被延期至2025年3月31日等。
整体而言，2025年房企的化债工作能否进一步提速，还得看市场能否真正“止跌回稳”，以及是否有更大力度的政策出台，让行业基本面逐步向好。
